MPSC firma acordo para regularização de loteamento clandestino em Xanxerê e obtém condenação de corretor de imóveis

A atuação do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) no caso do loteamento irregular conhecido como “Clube Natureza e Vida”, na Linha Pesqueiro, em Xanxerê, resultou em desdobramentos importantes no mês de agosto. Na última terça-feira (18/8), a 2ª Promotoria de Justiça de Xanxerê celebrou um termo de ajustamento de conduta (TAC) com o Município. No dia seguinte, o MPSC ingressou com uma ação civil pública contra o corretor de imóveis responsável pelo loteamento, movida para defesa da ordem urbana e do meio ambiente, responsabilização patrimonial e reparação de danos materiais, ambientais, morais coletivos e sociais.  

Anteriormente, em 12 de agosto, o homem denunciado pelo Ministério Público como autor do loteamento clandestino foi condenado por parcelamento irregular do solo e por crime ambiental. A Justiça fixou pena de quatro anos, seis meses e quinze dias, em regime semiaberto, e multa pouco superior a 41 salários-mínimos. Os fatos sinalizam para a população de Xanxerê desfechos significativos obtidos após a audiência pública conduzida pela 2ª Promotoria de Justiça da comarca. Em 21 de maio, o debate reuniu moradores, adquirentes dos lotes, representantes de órgãos públicos e entidades interessadas para buscar soluções para o impasse urbanístico, ambiental e social na área. 

Conforme o Promotor de Justiça Marcos Schlickmann Alberton, o trabalho desenvolvido pelo Ministério Público se orientou na intenção de conciliar a reparação pelos danos causados do ponto de vista urbanístico e ambiental, a proteção dos 121 cidadãos que compraram terrenos de boa-fé e a responsabilização penal do corretor de imóveis.  

“Após muitas reuniões com diversos agentes públicos e privados que demonstraram a necessidade de apresentação de esclarecimentos à população por meio da audiência pública, houve significativo avanço no desfecho do caso. As três esferas de atuação prosseguiram em conjunto, com a finalidade de assegurar, a um só tempo, a regularização da área com respeito ao direito dos adquirentes de boa-fé, a responsabilização patrimonial do loteador para garantir o custeio das providências a serem cumpridas pelo município e a sua punição pelos crimes praticados”, esclareceu o titular da 2ª Promotoria de Justiça de Xanxerê.  

Acordo com o Município consolida caminho para regularização da área 

Um dos principais encaminhamentos da audiência pública conduzida pelo MPSC apontou para a elaboração de alternativas para viabilizar a regularização do espaço. Assim, como desdobramento, na última terça-feira (18/8), a 2ª Promotoria de Justiça de Xanxerê assinou um TAC com o Município de Xanxerê. Com isso, o Município se responsabilizou pela condução das medidas necessárias para a regularização fundiária, urbanística e ambiental da área. 

O acordo conta com 24 cláusulas, que determinam as obrigações assumidas e traçam um plano detalhado, com etapas, prazos, responsabilidades, fontes de custeio, fiscalização e mecanismos de responsabilização. A partir da assinatura do TAC, o Município deverá: 

• em até 180 dias, cadastrar os moradores e proprietários, com identificação pessoal e do lote, além de informações sobre a renda familiar – para os terrenos situados em áreas de preservação permanente, áreas de risco e faixas não edificáveis vinculadas à Servidão Administrativa de Eletroduto (Eletrosul Centrais Elétricas S.A. – 40 metros), o prazo para o mapeamento se reduz para 120 dias; 

• demolir edificações construídas em áreas de preservação permanente em até dois anos e, dentro do possível, fazer a permuta por lotes regulares e desocupados; 

• até fevereiro de 2027, encaminhar ao Legislativo municipal um projeto de lei para delimitar uma zona de urbanização específica para a área; 

• a partir da aprovação da lei, em até 60 dias instaurar procedimento administrativo de regularização da área que deverá ser concluído em até dois anos, com registro do parcelamento ou da certidão de regularização fundiária (CRF) no cartório local.  

O TAC prevê, ainda, ações de proteção ambiental, que devem contar com Projeto de Recuperação de Área Degradada aprovado por órgão ambiental competente. O compromisso também estabelece ao Município a obrigação de elaborar, em até um ano, projetos para obras de infraestrutura consideradas essenciais. Em até três anos, elas deverão ser executadas para assegurar aos moradores serviços de drenagem pluvial, abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação pública, esgotamento sanitário e cascalhamento e sinalização das vias de circulação.  

O documento assinado pelo MPSC e pelo Município determina, ainda, que os custos dos procedimentos para regularização sejam arcados prioritariamente pelo corretor de imóveis responsável pelo loteamento irregular. Para isso, o TAC prevê a destinação de valores depositados em juízo e recursos bloqueados judicialmente, a fim de evitar que os prejuízos recaiam sobre os que adquiriram terreno de boa-fé ou sobre a coletividade dos cidadãos de Xanxerê. 

O cumprimento das medidas será acompanhado pelo MPSC. Para isso, foi constituída uma comissão de acompanhamento e ficou determinada a realização de reuniões semestrais. Por meio da 2ª Promotoria de Justiça de Xanxerê, no TAC o Ministério Público se comprometeu, ainda, a ajuizar uma ação civil pública contra o corretor de imóveis, que será detalhada a seguir.  

MPSC ajuizou ação civil pública para reparação de danos 

No dia seguinte à assinatura do TAC, em 19 de agosto, o Ministério Público ajuizou uma ação civil pública voltada à reparação dos danos causados e à responsabilização patrimonial do corretor de imóveis e de sua empresa, ambos responsáveis pelo parcelamento irregular do solo. Na ação, o Ministério Público requer que todas as despesas decorrentes da regularização da área e da execução das obras de infraestrutura previstas no TAC sejam ressarcidas ao Município. O órgão ministerial também demandou à Justiça o pagamento de indenizações sob três aspectos: 

• pelos danos ambientais, no valor mínimo de R$ 266 mil; 

• pelos prejuízos coletivos causados à comunidade, com indicação de valor não inferior a R$ 2 milhões, com destinação ao Fundo para Reconstituição de Bens Lesados do Estado de Santa Catarina (FRBL); 

• e pelos impactos sociais em favor do Município de Xanxerê (no valor mínimo de R$ 800 mil). 

Na ação, a Promotoria de Justiça expôs o histórico de medidas judiciais e extrajudiciais adotadas e o quadro reiterado de omissão e descumprimento por parte dos réus, ocasionando o aumento progressivo de pessoas impactadas ao longo dos anos. Entre os pedidos formulados pelo MPSC estão a proibição de que os réus frequentem o loteamento ou executem qualquer ato de gestão, administração, exploração ou intervenção no local.  

O Ministério Público requereu, ainda, a declaração da perda do direito de propriedade sobre o imóvel, com a transferência e a autorização judicial para que o Município de Xanxerê inicie imediatamente a regularização e as medidas de recuperação urbanística e ambiental do local. Para isso, foi solicitada à Justiça a liberação progressiva, em favor do Município de Xanxerê, dos valores depositados a partir da ação de liquidação de sentença movida pelo MPSC.  

De acordo com o Promotor de Justiça Marcos Schlickmann Alberton, o intuito é assegurar os recursos necessários à regularização da área, de modo que os custos sejam arcados pelos responsáveis pelo empreendimento clandestino e não pelos que compraram terrenos de boa-fé ou pelo poder público. “Aquele que deu causa a esse contexto problemático é que deve arcar com seu patrimônio pelo custeio da regularização do parcelamento”, declarou.  

Corretor de imóveis é condenado a mais de quatro anos de pena privativa 

Por fim, outro desdobramento relevante do caso ocorreu na esfera criminal. Em 12 de agosto, a Justiça condenou o corretor de imóveis a quatro anos, seis meses e 15 dias de prisão em regime semiaberto. A sentença reconheceu as práticas criminosas apontadas pelo Ministério Público relativas ao parcelamento clandestino do solo (crime previsto no artigo 50, inciso I, combinado com o parágrafo único, inciso I, da Lei n. 6.766/1979) e à degradação ambiental da área (crime previsto no artigo 38-A da Lei n. 9.605/1998). 

Requerida pelo Ministério Público, a prisão preventiva do autor foi negada pela Vara Criminal da Comarca de Xanxerê. Como a decisão é passível de recurso, o réu poderá recorrer em liberdade, com o cumprimento de três medidas cautelares: comparecimento periódico mensal em juízo, proibição de ausentar-se da comarca por mais de 30 dias sem autorização judicial e proibição de celebrar novas negociações envolvendo os terrenos, além da manutenção do seu registro profissional como corretor de imóveis. 

Relembre o caso e a atuação do Ministério Público  

Conforme o MPSC, entre 2018 e 2020, um corretor de imóveis teria desmatado um espaço rural de 29 mil metros na Linha Pesqueiro, no interior de Xanxerê. Sem a autorização do Município e sem o cumprimento das exigências legais, ele abriu e fracionou a área em 162 lotes e desmatou espécies nativas em extinção, como o xaxim e o cedro. Com a venda de 121 terrenos, desde 2019 ele teria lucrado cerca de R$ 8 milhões com o empreendimento imobiliário irregular.  

Desde 2020, o Ministério Público acompanha o caso por meio de procedimentos extrajudiciais e judiciais, inclusive com propostas de solução consensual do caso. Em dezembro de 2025, o órgão ingressou com uma ação de tutela provisória de urgência de natureza cautelar. Deferida pela Justiça, ela ocasionou a decretação de indisponibilidade dos imóveis do réu, a proibição da venda dos lotes remanescentes no “Clube Natureza e Vida” e a obrigação de instalar de placas comunicando a existência da Ação n. 5007923-29.2025.8.24.0080.   

Atendendo ao pedido do MPSC, por determinação judicial, desde o início do ano os compradores dos terrenos depositam em uma conta vinculada aos autos os valores que seriam pagos ao corretor, para que o recurso possa ser aplicado na adequação do loteamento. Na mesma ação de natureza cautelar, o Judiciário determinou o bloqueio de R$ 8 milhões nas contas bancárias do corretor de imóveis. Conforme os autos do processo, o valor corresponde às transações financeiras que ele teria recebido com a venda de 121 terrenos. Os dados foram obtidos em documentos apreendidos após o cumprimento de um mandado judicial de busca e apreensão em outubro de 2025, em uma ação conjunta da Polícia Civil e do Ministério Público. Ainda no ano passado, o réu teve atividades imobiliárias suspensas perante o CRECI. 

Idealizada pela 2ª Promotoria de Justiça de Xanxerê, a audiência pública realizada em maio deste ano marcou uma nova etapa do caso, ao reunir moradores, poder público e órgãos envolvidos para discutir soluções para o loteamento. Os três desdobramentos posteriores (o TAC com o Município para regularização da área, a ação civil pública para reparação de danos e a condenação criminal do corretor de imóveis) representam os resultados concretos daquele encontro.