A compra de um apartamento na planta ou em construção pode ser o caminho mais atrativo para alcançar o sonho do lar próprio. No entanto, há um elemento fundamental para garantir que o sonho não se torne um pesadelo: o registro de incorporação imobiliária. É o registro de incorporação que garante ao consumidor a idoneidade e a viabilidade econômica do empreendimento e, assim, evita a aplicação de golpes.

Em Balneário Camboriú, que segundo pesquisas tem o terceiro metro quadrado mais caro do país, não são raros os casos que chegam ao conhecimento do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) que apontam para o descumprimento da exigência da Lei 4.191/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Para fazer o registro em cartório, é necessária a apresentação de vários documentos, como o projeto arquitetônico aprovado, escritura do terreno, informações técnicas sobre construção, áreas comuns e unidades autônomas, certidões negativas de tributos e declaração de capacidade financeira da empresa.

Não é à toa que a legislação exige a incorporação imobiliária para a divulgação e publicidade de um empreendimento e a colocação de suas unidades à venda. Não cumprir o requisito configura, inclusive, contravenção contra a economia popular.

Balneário Camboriú

Os casos da Comarca de Balneário Camboriú são apurados em procedimentos instaurados pela 6ª Promotoria de Justiça, que tem entre as suas atribuições a defesa dos direitos dos consumidores, tanto na esfera cível quanto na criminal.

Na esfera cível, o objetivo da Promotoria de Justiça é cessar a irregularidade até que todos os requisitos legais sejam cumpridos. Para tanto, pode propor um acordo extrajudicial - chamado "termo de ajustamento de conduta" (TAC) - ou, se for necessário, ajuizar uma ação civil pública.

Os acordos preveem as obrigações e os prazos para cumprimento e proíbem condutas irregulares, como a publicidade dos imóveis antes da incorporação, sob pena de multa em caso de descumprimento. Além disso, também têm como cláusula a compensação da sociedade pelo descumprimento da legislação, com a destinação de recursos ao Fundo para Reconstituição de Bens Lesados (FRBL). Os valores são definidos de acordo com o porte do empreendimento.

Os mesmos objetivos são buscados com ação civil pública quando o empreendedor rejeita o acordo. Neste caso, a interrupção da irregularidade é buscada por meio de medida liminar e a compensação da sociedade no julgamento do mérito da ação.

Em janeiro deste ano, a 6ª Promotoria de Justiça firmou três TACs com construtores locais. Em 2021 foram assinados outros quatro acordos e ajuizada uma ação civil pública.

Já na esfera criminal é buscada a responsabilização da pessoa que praticou a suposta contravenção, cuja pena prevista é de multa de cinco a vinte salários mínimos.

Quando o acusado é réu primário, é feita uma oferta de transação penal. Na oferta, é proposto o pagamento de um valor - revertido à sociedade - para interromper o processo penal e o comprometimento de não repetir a contravenção. Caso aceite a proposta e cumpra as obrigações, a ação é arquivada e o réu não perde o status de réu primário.

Quando a transação penal não é possível - ou o acusado não a aceita -, a denúncia é formalizada à Justiça e o acusado responderá pela suposta contravenção praticada.

Foram efetivadas 17 transações penais em 2021 e seis em 2022. Além disso, foram ajuizadas seis denúncias em 2021 e uma em 2022.

Ajude a fiscalizar seus direitos de consumidor

Se você conhecer melhor seus direitos de consumidor, também poderá ajudar a garanti-los.

O Ministério Público de Santa Catarina publica cartilhas de orientação e faz parcerias com outros órgãos para disseminar o conhecimento sobre essa área de atuação.

Caso tenha conhecimento de alguma irregularidade, denuncie à Promotoria de Justiça de sua comarca ou aos órgãos de fiscalização!

Saiba mais:

• Veja como é a atuação do MPSC na área do consumidor ( https://mpsc.mp.br/areas-de-atuacao/consumidor )
• Conheça a Lei 4.191/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm )